Ficou mais fácil comprar um imóvel
terça-feira, 10 de setembro de 2013
Nunca houve tantos lançamentos de casas e, principalmente, apartamentos nesse período — e eles nunca foram vendidos tão rapidamente. Prédios inteiros chegaram a ser comercializados em horas, pouco depois de ser anunciados e bem antes de as obras começarem.
Para alguns, esse era um sinal claro de que o mercado vivia um desequilíbrio perigoso — uma bolha estaria se formando, fatalmente ela estouraria e os valores voltariam ao “normal”. A nova edição da pesquisa feita em parceria por EXAME e pela Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (Fipe), que traz os preços dos imóveis em 63 cidades do país, mostra um cenário diferente.
De acordo com o levantamento, os preços continuam aumentando, mas de forma bem mais comportada — a valorização dos imóveis usados em 2012 foi de 12%, e a dos novos, de 14%. Essa, claro, é a média. Em algumas regiões, os preços caíram — é a primeira vez que isso ocorre desde 2010, quando EXAME publicou sua primeira pesquisa imobiliária.
Foi o caso de Belo Horizonte e Florianópolis. Em outras, subiram bem mais do que a média. No Rio de Janeiro, a cidade que tem os imóveis mais caros do país, a valorização foi de 25%. Em Vitória, chegou a 35%.
Assim como outras atividades econômicas, o mercado imobiliário funciona em ciclos. Quando a demanda fica muito maior do que a oferta em determinado lugar — ou as pessoas parecem enlouquecidas para comprar certo tipo de imóvel para morar ou investir —, dezenas de incorporadoras correm para aproveitar.
Como um prédio pode levar até cinco anos para ficar pronto, desde o momento em que seu projeto é lançado até a entrega das chaves, é comum que as empresas construam mais do que a população consegue comprar, e aí começam a sobrar imóveis. A euforia vira problema e pode demorar alguns anos até que esse estoque (como as incorporadoras chamam as casas e os apartamentos encalhados) seja vendido.
Aí, outro ciclo começa. Estudos mostram que, nos países desenvolvidos, esses ciclos duram, em geral, seis anos — depois disso, ou a valorização perde força ou há uma queda brusca de preços, como ocorreu a partir de 2007 na Europa e nos Estados Unidos. No Brasil, o ciclo de alta desvairada parece, finalmente, estar chegando ao fim.
A boa notícia é que o pouso tem sido suave. “Vivemos quase seis anos de alta ininterrupta dos imóveis em quase todos os lugares”, diz Eduardo Zylberstajn, pesquisador da Fipe e responsável pelo levantamento. “Agora, esse movimento está perdendo força e devemos ver as cidades funcionando de acordo com suas características. O preço dos imóveis deixa de ser um fenômeno coletivo.”
Está, portanto, ficando mais fácil comprar. Como os juros do crédito imobiliário estão no nível mais baixo das duas últimas décadas, o pêndulo passou, finalmente, a oscilar para o lado do comprador. Um estudo do banco J.P. Morgan mostra que, hoje, as famílias brasileiras gastam, em média, 36% da renda para pagar um financiamento imobiliário.
o fim de 2011, o percentual estava em 43%, o mais alto da série do banco, que começa em 2004. Não é que os imóveis tenham ficado mais baratos nesse intervalo: os preços estão subindo menos, mas a valorização segue, na média, superior à inflação. Mas a queda dos juros está fechando a conta.
Para alguns clientes, a taxa de financiamento imobiliário pode chegar a 8,5% ao ano, pouco acima da taxa básica de juros da economia, a Selic, hoje em 7,5%.
Em geral, os bancos cobram menos de quem é cliente há muitos anos, tem investimentos e recebe seu salário na instituição, uma segurança a mais para quem empresta. Os prazos dos financiamentos já chegam a 35 anos, o que dilui o valor das parcelas mensais.
Além disso, como os preços dos imóveis estão variando de forma desigual pelo país, é possível negociar descontos em certos locais e fechar bons negócios.
“O consumidor descobriu que pode negociar. No passado, ele tinha medo de não comprar e ver o preço subir na semana seguinte, o que ocorria em alguns casos”, diz José Florêncio Rodrigues Neto, vice-presidente financeiro da incorporadora Cyrela.
“Hoje, é preciso acertar o projeto para conseguir vender”, diz Vasco Barcellos, diretor da incorporadora Tecnisa, que está apostando alto: lançou, em março deste ano em São Paulo, em parceria com a PDG, um dos maiores empreendimentos do país, o Jardim das Perdizes, que terá 25 prédios residenciais, dois edifícios comerciais, um hotel e um shopping.
